別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松江 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -28 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市乃白町字岡ノ空５８６番１５ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い郊外丘陵地の住宅 地域 東4.5m市道 水道、下水 乃木 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市場での競争力にやや劣る古 くからの住宅団地 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 乃木駅南方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街路幅員にやや劣ることや丘陵地に位置することなどから、近年開発される住宅団地と比べて市場での競争力は 比較劣位にあるが、周辺利便施設の充実と割安感によって需要が回復しているため、地価は微増に転じている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市橋南地区の郊外住宅地、需要者層は市内に居住する２０代後半から３０代の第１次取得者層が中心 である。近隣地域は近年開発される住宅団地に比べて街路条件や環境条件にやや劣るが、利便施設の充実などによって 地域一帯の地価が底上げされて割安感が生じたため、直近の不動産価格は安定的微増傾向にある。土地は１，３００万 円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円以上の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地で自己所有地が大部分を占めており、収益性には馴染み難い地域のため、収益還元 法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証 性の観点から規範性が高い。採用した取引事例の修補正などを検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いも のと判断し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [113.4] [101.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 周辺商業施設の拡充による利便性向上から、 近隣地域を含む乃白・乃木福富地区の住宅地 取引は増加傾向にある。 道路接面方位にやや優るが、変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％