別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 松江 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -25 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市玉湯町玉造１０７４番４ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5.5m市道 水道、下水 玉造温泉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 玉造温泉駅南方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街背後の街路条件のやや劣る丘陵地に位置する住宅地であり、特に大きな変動要因はない。玉湯町内では価 格水準的に低位な住宅地であり、概ね現状維持程度で推移する地域と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉湯町を中心とした住宅地域の範囲である。需要者層は市内居住者が中心となるが、域外からの転入も考 えられる。区画の整った小規模住宅地で、湯町地区と比較しても価格水準的にも割安感があり、安定的に推移している 。土地１５０㎡程度（４００～４５０万円程度）、新築戸建で２０００万円～２５００万円前後が取引の中心的価格帯 となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格は非適用とした。比準価格は同 一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成 が相当であることから、比準価格を中心に、代表標準地との均衡及び周辺標準地等価格との均衡に留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [126.9] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背 景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中 心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加し ている。 地域要因の変動は認められない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％