別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松江 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -18 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市雑賀町字３丁目５０７番３外 ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.4m市道 水道、ガス、下水 松江 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ４ｍ市道 交通 施設 松江駅南西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に位置する古くからの住宅地域で、格別の地域変動要因はないが、生活利便性は優る地域であるの で、地価動向はやや弱含みながらも安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市橋南地区に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの需 要者も見受けられる。市街地中心部に近く生活利便性は良好であるが、街路条件が劣ることや値頃感のある分譲マンシ ョン及び新規分譲地との競合により住宅地需要はやや停滞気味である。土地は３００㎡程度で総額１６００万円前後が 需要の中心で新築の戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。市場自体は買い手市場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は低層住宅を中心とする既成住宅地域。島根県条例により、前面道路が４ｍ未満の場合、共同住宅の建築が出 来ないため収益価格は試算しなかった。当該地域が自用目的での取引による水準形成が支配的であることを踏まえ、市 場実体を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,100 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [106.6] [100.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や 供給面の制約の影響が見られるものの、県内 経済は緩やかではあるが持ち直している。 格別な地域変動要因はないが、住宅地需要は 弱含みながら安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％