別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松江 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -17 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市青葉台１７０番 ｢青葉台９－１９｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、下水 松江 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松江駅南東方 5.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住民の高齢化が進んでいるものと考察されるため、資産処分による過剰供給の懸念から先行きの地価動向も弱含 みが予測されるが、地価水準低下による市場性回復の面もあり、下落率としては改善傾向と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市橋南地区東部の郊外住宅地である。需要者層は市内に居住する３０～４０歳の第１次取得者層が 中心である。同一需給圏内では住宅団地開発も活発に行われているが、近隣地域はこれら新規供給の住宅地に比べて環 境条件などの面で劣るため、市場での競争力は引き続き低位にとどまっている。土地は７００万円前後、新築の戸建住 宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点 から規範性が高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、アパートなどの賃貸 物件はほぼ皆無の住宅団地であることを考慮すれば収益性には馴染まない地域である。したがって比準価格を中心に、 代表標準地や周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [158.8] [100.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 近隣地域内の不動産取引は回復しているが、 若年層は新興住宅団地への志向が強いため、 市場での競争力に大きな改善は見られない。 変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％