別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松江 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -13 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市八幡町字休免１０番４外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西5m市道 水道、下水 東松江 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 東松江駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地利用度が高まるなど環境条件は向上傾向にあり、需要も回復しているが、同一需給圏では住宅団地開発が活 発化してやや供給過剰感も認められるため、地価の反転回復までには至らず、横ばい傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市橋南地区東部の郊外住宅地である。需要者層は市内に居住する２０代後半から３０代の第１次取 得者層が中心である。周辺では、小規模な住宅団地開発も行われている。近隣地域はこれらの地域に比べて主に環境条 件の面で劣るため市場での競争力は低位に位置するが、低金利政策に支えられて需要は回復している。土地は８００万 円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円未満の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が 高い。松江市郊外部の住宅地取引で収益性が考慮される場面はほぼ無いことなどから、本件では収益還元法を適用しな かった。したがって比準価格を中心に、代表標準地や周辺標準地等との均衡、対象標準地の前年価格などを総合考慮し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 新築も見られるなど宅地利用度はやや向上し ているが、若年層は新興住宅団地への志向が 強いため、市場での競争力に大きな改善は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％