別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 松江 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -12 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市古志原５丁目１１３６番 ｢古志原５－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西3.5m市道 水道、下水 松江 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 松江駅南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。土地区画整理地に店舗が集積したことに伴っ て利便性が向上しているが需要は低位で安定的である。地価は横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古志原・上乃木地区などの市橋南中心部の外縁地区を中心に、山代・大庭地区など郊外部の既成住宅地域 に及び広域的である。松江市内居住者で橋南部への通勤者などの第一次取得者層が需要の中心となる。周辺での社会資 本整備の影響を受けて生活利便性の向上もあり需要は安定的である。低層戸建住宅が建ち並んでいるが、２３０㎡程度 の土地で１１８０万円前後、新築戸建で３３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にアパートはなく、道路幅員の面からも収益物件の新築想定は法的・地理的な観点から具体的妥当性に欠ける ため収益還元法は適用し得なかった。比準価格は標準地に近く地域的特性の類似性の高い事例から求めたもので、比準 の過程も適切であり精度は高い。代表標準地との価格的均衡性に留意し、前年公示価格を基に地域要因を再検討した結 果、比準価格は市場性を反映した規範性の高いものと認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に新興住宅地や利便性が高い 中心部住宅地などでは需要回復している。 周辺における社会基盤整備の進捗に伴い利便 性は向上しているが間接的な影響にとどまり 需要は低位である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％