別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市北堀町９５番 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北7m市道 水道、ガス、下水 松江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅が建ち並ぶ中級住宅 地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 松江駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近傍のスーパーマーケット跡地が住宅団地として開発されたが、割高な価格設定にも関わらず売れ行きは好調で あった。根強い需要の裏付けがあり、特段の要因変化が無ければ現在の地価動向が継続するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市中心部の既成住宅地域である。需要者は、市内に居住する中堅以上の取得者層が中心である。高 価格帯に属するため市場参加者が限定される地域であったが、想定需要者の安定した所得環境に加え、地価下落により 価格調整が進んだことなどから需要が顕在化し、低迷していた地価は反転回復している。土地は２，０００万円程度、 新築の戸建住宅は４，０００万円以上の物件が需要の中心であるが、２，０００万円未満の中古住宅の需要も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が 高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、戸建住宅を中心とする中級住宅地 のため、収益性にはなじみ難い地域である。採用した取引事例などからも求められた比準価格の信頼性は高いものと判 断し、代表標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 地域要因に大きな変動は無いが、主な市場参 加者である中堅以上の所得者層の経済状況は 安定しており、住宅地需要も堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％