別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東津田町字根屋２２５２番４ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南西6m市道 水道、下水 松江 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 松江駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東津田町で増加する平坦地の新興住宅団地と既成住宅団地間の価格競合が続く中、丘陵地に所在する既成住宅団 地の需要は引き続き減退しており、当分の間、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内橋南地区郊外に所在する住宅地域であり、需要者の中心は同圏内の居住者で、圏外からの転入者も ある。同圏内では中小規模分譲団地の開発により宅地が安定的に供給され、競合する住宅地が増加する中、平坦で生活 利便性に恵まれた地域を中心に需要が回復傾向にある一方、丘陵地にある旧来型の既成住宅団地の需要は減退している 。土地は規模２６０㎡で総額１２００万円前後、分譲住宅団地内の新築物件は２７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 急勾配の丘陵地に所在する既成住宅団地である。比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用して試算したもので、不動 産市場の実態を反映した精度の高い価格である。なお、近隣地域は自己所有が中心の戸建住宅地域であり、貸家を想定 することが地域的に困難であるので、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地からの検討及び前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [101.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナ ウイルス感染症の影響等から、土地取引件数 は横這い傾向、新設住宅着工戸数は不安定な 状況にある。 平坦な新興住宅団地に比べて、急勾配の丘陵 地に所在する旧来型の既成住宅団地への需要 は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％