別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 日吉津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日吉津 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西伯郡日吉津村大字日吉津８９８番 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南4.5m村道 水道、下水 伯耆大山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 村中心部の既成住宅地域。 街 路 基準方位北４．５ｍ 村道 交通 施設 伯耆大山駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 村中心部の既成の混在住宅地域として今後も維持していくものと予測する。周辺地域での住宅地の供給は堅調で 、需要は安定的で地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大字日吉津を中心に村内全域の住宅地域のほか、隣接する米子市外縁部を含む。需要者の中心は村内の 居住者で、旺盛な需要から米子市等からの転入も多い。継続した村の振興計画で、村役場・学校等に近く利便性は高い が、小規模開発単位であることより街路条件が不揃いで、周辺地域で開発された中規模団地と比較して市場競争力はや や劣る。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で、総額で５００万円～６００万円と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 日吉津村中心市街地の混在型住宅地域内で、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用 しない。対象標準地は一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域内に所在し、事情補正を含まず取引市場の旺盛さを反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部 の業種では依然として続いているが、緩和し つつある。全体的に影響は和らいでいる。 村全体の人口増と堅調な需要で、地価は上昇 基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％