別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 琴浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１ ②地積 　(㎡) 801   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ2 中小規模の店舗等の 建ち並ぶ路線商業地 域 北13m国道 水道、下水 浦安 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山陰道整備（Ｈ２３．２．２ ７：東伯中山道路、Ｈ２５． １２．２１：中山名和道路） 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 浦安駅北方 500m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　２０１０年代の山陰道の整備により、通過交通量が激減してその状態が継続している。国道沿いにはファミリ ーレストラン、遊興施設、大型店舗等が見られるが繁華性が乏しい。今後とも現況有姿が続き地価は下落継続。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、琴浦町内の国道９号線沿いの路線商業地域。広域的には琴浦町内のその他の幹線道路沿いの混在型の 地域、隣接の北栄町の県道羽合東伯線沿いや湯梨浜町の国道１７９号線沿いの路線商業地域を含む。需要者は飲食等の 販売商業、パチンコ店等の遊興事業、営業所等の業務を営む法人等で、圏域の内外に及ぶ。山陰道の整備の進捗や定期 借地の土地利用が主流であり需要は低調。地価水準は２２，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　既存宅地であるため、積算価格の試算は不可能である。また、自用の不動産による事業展開が多いこと等から収益価 格の試算も不可能である。比準価格は、本年も最近の事例が少ないため、取引時点を遡ったり、事例収集範囲を広げて ながら収集し採用した５事例から試算された価格である。価格決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地の 価格との均衡、近隣地域や同一需給圏の動向等を再検討しながら、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湯梨浜 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山陰沿いの大動脈が国道９号から山陰道に移 って１０年近くになる。経済的要因（交通体 系の状態）の変貌が地域を変えている。 地域要因に変化は見られない。山陰道の影響 で交通量が減少し、繁華性が希薄になって、 土地利用が進展していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％