別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 琴浦 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等も見られる住宅 地域 東12m県道 水道、下水 赤碕 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ赤碕駅から国道９号線に 至る県道沿いの住宅地域。 街 路 基準方位北、１２ｍ 県道 交通 施設 赤碕駅北方 450m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅のほか、畑地等も見られるＪＲ赤碕駅に近い住宅地域。地域要因の変化は見られない。駅南の大規模 住宅分譲団地”きらりタウン赤碕”の熟成等の影響で、土地利用の進展が停滞。地価は下落基調が継続する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、狭義ではＪＲ赤碕駅周辺の既成住宅地域。広義では駅南の”きらりタウン赤碕”を含む旧赤碕町の新 興住宅地域、旧東伯町の中心市街地の既成住宅地域と郊外の住宅地域を含む。需要者は住宅を求める一次所得者が中心 であり圏域の内外に及ぶ。人口減、大規模住宅団地での定期借地権の導入等の影響で地価は下落傾向が続く。需要の価 格帯は、土地は４００万円～６００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内は賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は不可能である。また、既存宅地であるため積算価格の試算 も不可能である。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例から試算された価格であり、各試算過 程も適切であるため、現実的で妥当な価格である。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし 、代表標準地価格を規準とした価格との均衡等にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴浦 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [101.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起 する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型 コロナの影響等もあり、地域によって需要に 強弱あり。 人口減少、高齢化等に加えて、大規模住宅団 地での定期借地権需要との競合で需要は弱い 状況が続き、地価は下落基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％