別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 琴浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番 ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北東7m県道 水道、下水 浦安 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海浜の県道沿いの古くからの 住宅地域。 街 路 基準方位北、７ｍ県 道 交通 施設 浦安駅北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅と農家住宅が混在する海浜の古くからの住宅地域。地域要因の変化は見られない。旧態依然とした状 態が継続。人口減や高齢化等から需要の先細りは続いており、地価は今後とも下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧東伯町の比較的地価水準の高い農家住宅地域、逢束、槻下、中尾、三保、釛等の住宅地域が該当す る。広域的には旧赤碕町内の比較的地価水準の高い農家住宅地域を含む。需要者は当該圏域に地縁、血縁を有する個人 が中心で、圏域外からの新規参入は殆ど見られない。人口減、高齢化等から需要の先細りが続いている。画地規模が多 様であり、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、１１，０００円／㎡～１５，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存す る多数の事例により試算された価格である。各事例の規範性、各試算過程について検討が加えられた価格であり、近隣 地域の地価水準を的確に指摘していると思料する。したがって、比準価格を標準とし、近隣地域及び同一需給圏内の類 似地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起 する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型 コロナの影響等もあり、地域によって需要に 強弱あり。 地域要因の変動はない。因みに、「逢束四区 」では令和４年１１月１日現在対前年同月比 で人口１人減、世帯数１世帯増。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％