別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湯梨浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ2 店舗、事務所等が見 られる国道沿いの商 業地域 南東12m国道 水道、下水 倉吉 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの商業地域であり、 郊外型量販店も進出してきて いる。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 倉吉駅北方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 倉吉市「河北」地区に郊外型小売店舗が多数進出しており、近隣地域も一帯の路線商業地域を形成し、スーパー マーケット、ドラッグストア等が多く見られる。地価水準はやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の主要な幹線道路沿いを始め、倉吉市「河北」地区、北栄町の旧国道沿いの一部等広域な路線商業 地域が圏域である。商況に差はあるが、飲食店やスーパーマーケット等の小売店舗が建ち並び、路線商業地域を形成し ている。地元のほか法人・個人事業者等の需要が見込まれ、土地は１４００万円前後である。定期借地権等の設定が増 え、売買は少なくなっている。また、幹線道路沿いに一般住宅、共同住宅等の利用が散見されるようになっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は町内外 の幹線道路沿いの商業地等を収集し、近隣地域の特性と比較考量して求めたもので、客観性・検証性に富む試算価格で ある。したがって、旧羽合町は活発な宅地開発による背後地の人口増加と相まって商況は安定しており、小売店舗の閉 店は見受けられないこと等を勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉吉市「河北」地区と一体化した路線商業地 域を形成しているが、今後国道「１７９号」 が延伸され、交通流の変化が商況に影響を及 ぼす懸念がある。 スーパーマーケット等の日用品を販売する店 舗が多い路線商業地域であり、空き店舗等は 見られないが、住宅利用が増えてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％