別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三朝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三朝 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,270) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4.5m町道 水道、下水 倉吉 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に農家住宅・一般住 宅が混在し、農地も見られる 地域である。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 倉吉駅南東方 8.1km 法令 規制 （都）  (70,270) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近接し、日用品等は倉吉市に依存するが、病院等の公共利便施設が多い住環境の良好な地域であり、 徐々に一般住宅地が増えるものと予測する。地価水準はやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に主要地方道「鳥取鹿野倉吉線」沿いに形成された一般住宅地域である。町内の中山間地には多くの 集落があり、これらの集落から町内の一般住宅地域に転居する等の個人需要はあるものの、他市町からの転入は少なく なっており、需要は弱含みである。土地はやや小さい画地規模で総額は２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は周辺類 似地域の一般住宅地の取引事例と近隣地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である 。したがって、小学校の統合や中山間地集落の人口・世帯数の減少が町内の一般住宅地域に与える影響等も勘案しなが ら、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成の大合併時、単独存続したが、中山間地 に小規模集落が多く、人口・世帯数とも漸減 し、温泉地は新型コロナウイルス感染症を影 響を受けている。 当該地域は、温泉地に近接する住宅地域であ り、目立った価格形成要因の変動はないもの と判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％