別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 八頭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八頭 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡八頭町郡家字青木上分６２３番６外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 が多い郡家駅に近い 商業地域 南東11m県道 水道、下水 郡家 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郡家駅前の商業地域 街 路 １１ｍ　県道 交通 施設 郡家駅南方 150m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地域や、鳥取市の大型店舗等への顧客流出の影響等により繁華性は緩やかに低下している。 一方で、比較的環境に恵まれ、住宅系用途の影響を受けて地価は底堅く推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、八頭町内の商業地域及び商住混在地域や、代替可能な住宅地域をも含む圏域と判定した。主たる需要者 は小規模店舗等を営む個人事業者のほか、住宅取得目的の個人も含まれる。郡部の既成商業地域は、路線商業地域や、 鳥取市中心部への顧客流出により商業繁華性は緩やかに低下しつつある。郡家駅前は比較的環境に恵まれ、住宅系用途 の影響も受け底堅く推移している。市場での中心となる価格帯は、標準的な土地で６００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は八頭町の駅前商業地域に所在するが、自用の店舗等が殆どで、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目 して意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、賃貸市場の熟成度は低く収益価格の試算はできない。また 、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断 し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の値上がり等、不安定な市場環境に あるが、優良な物件については底堅く推移し ている。 比較的環境に恵まれ、住宅系用途の影響も受 け底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％