別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 八頭 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八頭 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,360) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m町道 水道、下水 因幡船岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模な住宅団地 街 路 基準方位：北　６ｍ 　町道 交通 施設 因幡船岡駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧船岡町中心部に近い小規模な住宅団地であり、特段の変動要因はなく、旧船岡町の緩やかな衰退傾向と同様に 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、八頭町内に既成住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は八頭町内に地縁的選好性を有する個 人が中心であり、外部からの需要は殆どない。八頭町にあっては、町中心部の周辺に新規分譲地等が多く、需要も比較 的旺盛であるが、競争力に劣る旧船岡町地域では需要は弱く、弱含みの傾向が継続している。類似不動産の取引自体が 少なく、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は八頭町の中でも旧船岡町の住宅団地に存し、主たる需要者は、周辺の取引価格水準に着目して意思決定を 行うため、比準価格の規範性は高い。なお、周辺では賃貸市場が未成熟で、収益価格の試算は断念した。また、既成宅 地であり積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡をも考慮した 結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町村部において、合併による中心的機能の低 下等による衰退傾向が多くみられ、地価の下 落に歯止めがかかっていない。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％