別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 八頭 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八頭 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡八頭町郡家字茅林４９５番７外 ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西8m町道 水道、下水 郡家 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 八頭町中心部の古くからの既 成住宅地域 街 路 基準方位：北　８ｍ 　町道 交通 施設 郡家駅南方 550m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、八頭町中心部及びその周辺に住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は八頭町に地縁を有する 個人で、住宅用地の取得を目的として市場に参加している。鳥取市中心部へのアクセスの良さに着目して、外部からの 需要もみられ、新規分譲地の供給も多い。古くからの既成住宅地域にあっては取引規模等は多様であるため、市場での 中心となる価格帯は特にない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は八頭町の住宅地域に存し、主たる需要者は居住の快適性等を重視し、周辺の取引価格水準に着目して意思 決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、周辺では賃貸市場が未成熟で、収益価格の試算は断念した。また、 既成宅地であり積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し 、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の値上がり等、不安定な市場環境に あるが、利便性良好な住宅地等は底堅く推移 している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％