別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 智頭 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   智頭 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡智頭町大字智頭字中縄手西１５３２番６外 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほかに住 宅等が混在する既成 商業地域 西9m町道 水道、下水 智頭 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 衰退している町の中心商業地 域 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 智頭駅北東方 250m 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性に恵まれた地域であるが、人口の減少、産業の衰退により、衰退化傾向にある。商的要素が薄れ、住 宅地としての要素が高まると思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は智頭町及び県東部の周辺市町の商住併用地域及び住宅地域。需要者の中心は智頭町内の個人が中心。近年 における市場の需給動向は、景気動向は低調で、また鳥取市への消費者の流出、郊外店の進出等の影響により、収益性 の顕著な低下により需要はかなり弱含み。需要の中心は、土地で１，０００万円以下で、小規模資本によるものが多い と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 智頭町中心部の商住混在地域で、賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例が皆無に等しいため収益還元法は適用でき なかった。自用目的での取引が中心であることから市場の実態を反映した比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏 まえ、過去の価格形成要因の変動推移等も考慮し、当該試算価格を再吟味し、これを採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 智頭町は少子高齢化傾向で、活気がなく、地 価は下落傾向が継続。 地域要因の変動は特に認められない。周辺地 域の不動産市場は需要が弱く、地価は下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％