別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 境港 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   境港 5-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 境港市蓮池町５０番１ ②地積 　(㎡) 808   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ1 店舗、事業所、住宅 等が混在して建ち並 ぶ地域 南西17m県道、背面道 水道、下水 境港 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層の店舗、事務所等が建ち 並ぶ商業地域 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 境港駅南方 450m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地域として熟成しつつあり、今後は徐々にではあるが熟成化していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ境港駅西方の路線沿いの商業地域が存する圏域。需要者の中心は物品販売業等の法人事業者である が、鳥取県内に限らず、全国展開の店舗も多く出店している。近年郊外型の商業施設に客足を奪われていたが、地価の 下落に伴い需要が回復しつつある。取引としての需要の中心については、敷地規模がまちまちであるため、その中心価 格帯を見いだすのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用店舗での営業が中心であるため、賃貸物件は殆どなく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟は総じて低いため、収益 価格の試算は断念した。一方、比準価格は、取引事例が少ないため、やや時系列的に遡って収集を試みた。取引事例か らの試算は、各事例において検証・精査を加えた上での結果であり、実証的な価格といえる。従って、比準価格を標準 とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気後退の影響を受け、商業地全体の市場は 低迷しているものの、商業集積が進んでいる 地域においては需要が期待できる。 商業集積が徐々に進んでおり、需要は増加し つつある。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％