別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 倉吉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉吉 -3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 1,380,000 円  １㎡当たりの価格 4,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉吉市関金町安歩字新九郎田６６４番 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東3m市道 水道、下水 倉吉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 倉吉市役所関金庁舎北東方の 丘陵地の農家集落。 街 路 基準方位北、３ｍ市 町 交通 施設 倉吉駅南西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は丘陵地の古くからの農家集落。地域要因の変化は見られない。今後とも現状有姿の状態が継続する と予測される。人口減、高齢化等に伴い不動産需要は低迷しており、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧関金町内の農家集落を中心とし、広くは旧倉吉市の小鴨川左岸の農家集落（上小鴨・小鴨・北谷・ 社等）に及ぶ。需要者は圏域に地縁、血縁を有する個人が中心であり、世帯分離、Ｕターン、隣地買収等により取得す るケースが想定される。圏域外からの新規参入は殆ど見られない。なお、売買が低調であり、また、画地規模が一様で ないことから、地価水準は把握しがたいが、４，０００円／㎡～６，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能。一方、比準価格は、旧関金町内の農家集落には規範 性を有する事例がないため、同一需給圏を広げて収集して試算した価格である。各事例とも同等の規範性を有すると認 められ優劣はつけがたい。また、各試算過程の補修正は適切である。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比 準価格を標準とし、近隣地域及び同一需給圏の動向等も考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,980 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化をはじめ、新型コロナ感染 症が需要を低迷させている。一方で、住宅ロ ーン減税、市町の住宅支援制度等で需要が刺 激されている。 地域要因の変動はない。因みに、「安歩」で は令和４年１０月末現在対前年同月比で人口 ３人増、世帯数７世帯増。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％