別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米子 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 9-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 675,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米子市富益町字新開八８８番１外 ②地積 　(㎡) 67,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 工場、事業所のほか 、戸建住宅が混在す る地域 北東20m国道、四方路 水道 弓ヶ浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 工場・事務所のほか、周辺に 戸建住宅等が見られる地域。 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 弓ヶ浜駅北西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面は現状のまま推移するものと予測するが、新型コロナウイルス感染症の影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場兼事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米子市のほか周辺市町村も含む工業地域一帯である。需要者は県内外の工業生産活動を行う事業者である 。近年は自然災害によるリスク回避を目的として、県外事業者による工場の新設が散見される。工業地の不足が鮮明と なり、米子市内に新たな工業団地が整備されたが、全区画が完売した。更に隣接地の整備が予定されているが、既に進 出企業が決まっている。取引される規模や価格帯はまちまちで、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の工場が多く、賃貸市場が成熟しているとはいい難いため収益価格は試算しない。比準価格は市内の工業地の 事例を採用し試算したが、売買の動向やインフラ整備の状況等を考慮して要因比較を行っており、規範性の高い価格と いえる。よって、比準価格を標準とし、更に景気の動向や周辺工業地域との相対的位置関係等も考慮して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自然災害のリスク回避目的の需要もあるが、 新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧され ており、今後の状況は不透明である。 幹線道路や港湾への好接近性を反映して安定 した需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％