別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
米子 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米子 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL. 
鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 米子市西福原７丁目１０６２番１外
 ②地積(㎡) 1,599  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:3		 畑 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 西2m市道 米子

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では宅地化が進行中の熟
成度の高い宅地見込地地域。		 道

路		 ２ｍ　市道 交通

施設		 米子駅北方

4.5km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 　周辺は居住環境・教育施設への接近性に恵まれた郊外住宅地域。宅地開発が活発である。今後とも宅地化は進
展し、地価は強含みに推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,300 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,600 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は米子市内の宅地見込地地域全域。需要者の属性は地元の不動産開発業が中心である。低金利、住宅ロー
ン減税、移住支援策等の後押しを背景として、最終需要者である比較的若年層の購入意欲が衰えていないのが現状であ
る。経済の先行き不透明、人口減少、新型コロナウイルス感染症等の影響は、新興住宅地に関しては比較的弱いのでは
ないか。したがって、利便性・居住環境の良好な地域では、地価は今後とも比較的強含みに推移すると予測される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格である。市場の価格水準を適切に反
映して現実妥当な価格であると思料する。一方、控除方式による価格は、投資採算的観点から試算された価格である。
理論的ではあるものの、売却期間、熟成度修正等に想定的要素が介在する。それら数値の想定如何で試算価格が変動す
る可能性もあり比準価格ほどの信頼性はない。したがって、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 経済の先行き不透明、人口減少、新型コロナウイル
ス感染症等のマイナス要因がある一方、低金利、住
宅ローン減税、移住支援策等がプラスに働く。

近隣地域内にも一般住宅が存する地域である。周辺
地域等の新規分譲地の堅調な需要に支えられて、熟
成度は高まっている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 米子 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０１
３
-68		 米子市 畑   ほぼ正方形 西6m市道、
南6m、二方路

１中専

(60,200)
b ２３１０１
３
-70		 米子市 田   不整形 北西5m市道、
南東4m、
二方路

１住居

(60,200)
c ２３１０７
１
-40		 米子市 田   ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地

２中専

(60,160)
d ２３１０７
１
-38		 米子市 田   ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
e ２３１０９
１
-1		 米子市 畑   ほぼ長方形 西3m市道、
南2m、角地

１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
29,587 		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 130.0]
23,055 		 100
[ 160.7]
14,347 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,300 
b (　　            )
26,015 		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 130.0]
20,272 		 100
[ 145.2]
13,961 
14,000 
c (　　            )
34,250 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 130.0]
26,557 		 100
[ 172.5]
15,395 
15,400 
d (　　            )
30,249 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 130.0]
23,455 		 100
[ 172.5]
13,597 
13,600 
e (　　            )
11,027 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 115.0]
9,656 		 100
[  68.0]
14,200 
14,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.12		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.12		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.12		 画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,300 円／㎡]
米子 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
44,500  （　   80.0 ％）
35,600 		 9,000    1,080  3,600  21,920 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     18,577		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　     14,555		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３１０１
１
-34

     58,978 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[117.3]

     47,885 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     47,900 
b ２３１０１
３
-72

     48,399 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[104.0]

     46,677 

     46,700 
c ２３１０７
１
-33

     48,558 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 100
[103.9]

     44,556 

     44,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +4.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   +4.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 46,400 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
米子

-5
49,500 		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]
43,095 		 [100.0]
100
43,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 +10.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 44,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    220 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.2 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートＬ型擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　近隣に公園があるため設置しない
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 115.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 115.0 ｍ
＊その他
　水道工事、電気工事の引き込み延
　長は、開発区域内での距離
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
米子 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米子 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL. 
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 米子市西福原７丁目１０６２番１外
 ②地積(㎡) 1,599  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:3		 畑 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 西2m市道 米子

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では宅地化が進行中であ
る。		 道

路		 ２ｍ　市道 交通

施設		 米子駅北方

4.5km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺は居住環境・利便性ともに良好な住宅地域であり、宅地開発が多くみられる。今後も宅地化は進行していく
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、米子市内に宅地見込地が存する広域的な圏域と判定した。需要者は鳥取県西部の不動産業者が中心とな
っている。住宅ローン減税等により最終需要者である個人が購入しやすい環境は整っており、新規分譲地の売れ行きは
好調で、周辺では分譲素地に対する需要は旺盛である一方、宅地見込地の供給が少ない状況にある。建築費値上がり等
による不安定な市場環境にあるが、分譲素地に対する需要は比較的堅調に推移するものと予測される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、類似の宅地見込地の取引事例を採用して求めたもので、宅地見込地の市場特性を鋭敏に反映した価格で、
規範性は高い。控除後価格は、投資採算性の観点から対象標準地の市場価値を把握したものであるが、想定要素を含み
、不確実性を内包していることから、規範性は劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、控除後価格は参考に留
め、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 建築費値上がり等による不安定な市場環境にあるが
、影響が少なく底堅い地域もみられ、このような地
域では分譲地の需要は比較的堅調である。

新規分譲地の堅調な需要により、宅地化の影響を受
けつつ推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 米子 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０９
１
-1		 米子市 畑   ほぼ長方形 西3m市道、
南2m、角地

１住居

(60,160)
b ２３１０１
３
-71		 米子市 田   不整形 接面道路無、
無道路地

近商

(80,200)
c ２３１０１
３
-69		 米子市 畑   ほぼ長方形 南東6m市道、
北6m、北西4m、
三方路

１住居

(70,200)
d ２３１０１
３
-70		 米子市 田   不整形 北西5m市道、
南東4m、
二方路

１住居

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,027 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 115.0]
9,656 		 100
[  65.5]
14,742 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,700 
b (　　            )
15,136 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,136 		 100
[ 107.1]
14,133 
14,100 
c (　　            )
18,645 		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 130.0]
14,744 		 100
[ 103.0]
14,315 
14,300 
d (　　            )
26,015 		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 130.0]
20,272 		 100
[ 138.9]
14,595 
14,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.12		 画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -23.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.12		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,400 円／㎡]
米子 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,800  （　   80.0 ％）
34,240 		 9,000    1,080  3,400  20,760 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     17,594		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　     13,785		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３１０５
３
-13

     44,839 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 96.9]		 100
[108.1]

     42,977 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,000 
b ２３１０５
１
-21

     49,088 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[111.1]

     42,983 

     43,000 
c ２３１０５
３
-14

     46,715 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[110.2]

     42,518 

     42,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +6.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   -3.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +4.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   +7.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
米子

-5
49,500 		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]
43,095 		 [100.0]
100
43,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 +10.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    220 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.2 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートＬ字擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　近隣に公園があるため設置しない
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 115.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 115.0 ｍ
＊その他
　水道工事、電気工事の引き込み延
　長は、開発区域内での距離