別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米子 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 -18 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米子市奈喜良字小田４２３番２ ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 東5m市道 水道、下水 米子 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に一般住宅、農家住 宅の見られる住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 米子駅南方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の集落地域であり、今後も現況のままで推移していくものと予測される。土地需要は少なく、地価は下落傾 向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米子市南方から南東方の市街化調整区域を中心とした郊外の農家集落地域と判定。需要者の中心は近隣地 域内及び地域周辺の家族層が中心。その他の地域からの転入は少ない。近年における市場の需給動向は、近隣店舗の閉 店により利便性が低下したが、コンビニが跡地に出店した。地域の衰退傾向に少子化等の影響が重なり需要は低い。需 要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅の多い集落地域で、賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例が皆無に等しく、収益還元法は適用できなかっ た。自用目的での取引が中心であるので、需要者は市場性、取引価格水準を指標として判断を行うことから、市場の実 態を反映した比準価格を試算し、過去の価格形成要因の変動推移等も考慮し、試算価格を再吟味の上、これを妥当と判 断して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く、低迷気味である。米子市の人口 は概ね横ばい傾向。地価は、コロナの影響が 長引く気配のため不透明な状況が続く。 地域要因の変動は特に認められない。不動産 市場は需要が弱く、農家集落であり、大きな 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％