別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米子 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 -7 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米子市旗ヶ崎８丁目１１３３番１０ ｢旗ヶ崎８－１６－２４｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 米子 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路事情がやや劣る既成住宅 地域。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 米子駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の既成住宅地域であり、街区の整然性に欠けるものの、生活利便性の良さを背景に需要は堅調に推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を「住吉」・「義方」校区を中心とする市街地近郊の住宅地域と判定した。需要者は市内に居住する子育て 世代が中心であるが、市外からの転入も期待できる。街路条件がやや劣り、周辺分譲地に対する競争力の弱さも認めら れるが、人気校区であることが起因となって総額が手頃な物件についての需要は堅調である。土地は７００万円前後、 新築戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 学生やファミリー向けのアパートも見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、アパート建築を想定することが合理 的ではないため収益価格は試算しなかった。対象標準地周辺は既成住宅地域であり、需要者は取引価格水準を指標とし て購入価格を決定する傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米子 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の効果もあって、市街地近郊の地 価は強含んでいるが、農家集落を中心に需要 は停滞しており、二極化傾向に変わりない。 人気校区の一つであり、総額が手頃な物件の 人気は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％