別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 鳥取 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市南栄町１０番２外 ②地積 　(㎡) 6,308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模工場が建ち 並ぶ工業団地 北12m県道 水道、下水 津ノ井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小工場、作業所等の建ち並 ぶ工業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 津ノ井駅南西方 800m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中小工場を中心に作業所、事務所等が建ち並ぶ地域で、サプライチェーンの回復により明るい兆しも見られて いたが、不安定な為替相場、物価高、感染症の動向により将来の見通しが不透明となっている。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鳥取市内の工業地域一円と判定した。典型的な需要者は、主として法人で県の内外を問わず参入が見 られる地域である。各国のコロナ対策の緩和によるサプライチェーンの寸断の問題は解消に向かったものの、不安定な 為替相場、物価高が悪影響を及ぼし始めている。今後の経済活動全体の動き如何により工業地の需要は大きく変化する と思料する。需要の中心となる価格帯は、業種・業態、取引当事者の属性により異なり把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので規範性の高い価格が求められたと思料す る。収益還元法は、自用での土地利用が多く、工業地としての賃貸市場が未成熟で適切な収益価格の査定が困難なため 適用しない。広く現下の工業地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで いるが、紛争による資源価格高騰の影響、金 利変動による金融市場の反応に注視する必要 がある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％