別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥取 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 67,200,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市叶字下井原１１６番３外 ②地積 　(㎡) 3,279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 工場兼事務所 Ｓ3 中小工場、倉庫等が 建ち並ぶ小規模工業 団地 東9m市道 水道、下水 鳥取 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に隣接する小規模工業 団地である。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 鳥取駅南方 2.8km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置し工業団地内には小規模工場や事業所が建ち並ぶ。周辺には店舗等が進出しており、今後も 立地を活かした事業所等が進出してくると予測される。地価水準は横ばいかやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の工業地等である。市街地の周辺に工業団地が多く位置し、幹線道路との連絡性が良く、従業員の 通勤、製造品出荷等に利便性の良い工業団地である。近隣地域の周辺には郊外小売店舗が立地し、住宅地開発も見られ るが、工場団地内は立地を活かした事業所や工場が多く、また、この立地の良さを求めて法人の需要が見込まれる。工 業団地の規模が小さく、画地規模は業種等により大小様々であるが、地価水準は２万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。小規模な工業団地 であり団地内の取引事例は収集できなかったが、比準価格は市内の工業地等の取引事例と近隣地域とを十分比較考量し たもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、他の工業団地等と当該利便性の良い小規模工業団地と の特性について十分比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス及びロシアのウクライナ 侵攻がサプライチェーンや原材料費に悪影響 を与えており、地場産業への波及に留意を要 する。 種々の工場、事業所等が集まる小規模な工業 団地であり、目立った地域要因の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％