別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥取 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.

鑑定評価額 71,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市千代水３丁目１０５番 ②地積 　(㎡) 3,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 工場 流通業務施設の多い 街路の整備された工 業地域 西12m市道 水道、下水 湖山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小工場・倉庫等が多い工業 地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 湖山駅北東方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域としてほぼ熟成しており、現況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥取市内の工業地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域で工業生産活動等を行う事業者のみならず県 外の事業者も多い。最近の自然災害を契機に工場の移転・分散化の傾向が見られ、高速道路・港湾施設が発達している 都市においては需要が増加している。但し、当地域は画地規模がやや小さいことから、用途が限定的である点に留意を 要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が大半である。工業地域に存し取引事例が少ないため、広範囲に亘って収集するように努めた。また、 自用工場等での事業が主であり、貸工場・貸倉庫等の賃貸物件は皆無であることから、収益還元法の適用は採用できな かった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を加えた上で、県東部における工業地域の価格体系を勘案し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 79.0] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費の高騰及び流通量の減少により、生 産量が減少している業種があるなど、やや不 安含みである。 中小工場を対象とした工業地であるため、需 要は限定的である。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％