鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１３ -53	鳥取市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、南6m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
b	２３１０１３ -50	鳥取市		更地	（　）	長方形	南30m国道、西3.5m、北2m、三方路		工業 (60,200)
c	２３１０１３ -52	鳥取市		底地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、北6.5m、角地		工業地区計画等 (70,200)
d	２３１０１３ -54	鳥取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２３１０７３ -21	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、東9m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,038	100 [ 68.4]	49,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 61,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,369	100 [ 91.2]	66,194		69,500
c	(　 39,600) 56,600	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	54,042	100 [ 100.8]	53,613		56,300
d	(　 ) 39,753	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	43,154	100 [ 78.2]	55,184		57,900
e	(　 ) 72,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	70,611	100 [ 131.0]	53,902		56,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,500 円／㎡]

鳥取 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しているため適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,091,734	1,850,080	8,241,654	6,617,700	1,623,954	（　0.9689） 1,573,449	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	28,608,164 円　　　　（　 43,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	263.60	Ｓ2	527.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	659 ㎡	27.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	263.60	100.0	263.60	1,815	478,434	3.0	1,435,302
							0.0	0
2～ 2	事務所	263.60	100.0	263.60	1,500	395,400	3.0	1,186,200
							0.0	0
～

～

～

計		527.20	100.0	527.20		873,834		2,621,502
								0

⑨年額支払賃料	873,834 円　×　12ヶ月　＝　 10,486,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,486,008 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 419,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,066,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,621,502 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,091,734 円　　　　（　 15,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０１（収）　　　　-11	1,409 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０１（収）　　　　-12	1,251 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,962
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,500 円	81,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	314,580 円	10,486,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 653,600 円	81,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,850,080 円　（　　　　　　 2,807 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 527.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0810	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,617,700 円（　　　　　 10,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,091,734 円
②総費用	1,850,080 円
③純収益　①－②	8,241,654 円
④建物等に帰属する純収益	6,617,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,623,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,573,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,608,164 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
鳥取 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 5-10

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　村上　保雄

TEL.

鑑定評価額

38,600,000 円

１㎡当たりの価格

58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市南隈５５０番外				②地積　(㎡)	659 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区地区計画等 (70,200)
	1:1	店舗Ｓ2	大規模店舗、飲食店舗等が集まる新興商業地域	西17m市道、北側道	水道、下水	鳥取 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 250 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型大規模店舗を主とする
商業地域

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

鳥取駅北西方

5.0km

法令

規制

準工
(70,200)
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型大型店舗を中心とした商業地域であり、大きな集客力を保持していたが、他地域への店舗の移動もあり、
やや陰りが見え始めているため、今後の動向が注目される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧鳥取市郊外において商業地域が存する圏域。需要者の中心は小売業・飲食業等の法人事業者であるが
、県内に限らず、全国展開の店舗も多く出店している。郊外型大規模店舗の集客力の効果で週末には鳥取県東部以外に
も中部、遠くは兵庫県北部等からも顧客を呼び込んでいたが、陰りが見え始めてきた。取引としての需要の中心につい
ては、敷地規模がまちまちであるため、その中心価格帯を見いだすのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に存する４事例より試算を行ったものであるが、実際の取引を基準としており、信頼性は高
い。また、収益価格は、賃貸建物の建築仕様及び駐車場の広さの程度によって、収益性が大きく左右されるため、信頼
性においてやや劣るものと判断される。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を加えた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳥取 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[127.5]

[105.0]
100

58,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気後退の影響を受け、商業地全体の市場は
低迷しているものの、商業集積が進んでいる
地域においては需要が期待できる。

大規模な駐車場を有する郊外型大型店を中心
に集客力を誇っていたが、マンネリ化もあり
やや人気に陰りが見え始めている。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１３ -50	鳥取市		更地	（　）	長方形	南30m国道、西3.5m、北2m、三方路		工業 (60,200)
b	２３１０１３ -52	鳥取市		底地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、北6.5m、角地		工業地区計画等 (70,200)
c	２３１０１３ -53	鳥取市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、南6m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
d	２３１１０３ -14	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西12m、角地		工業地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,369	100 [ 92.7]	65,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 39,600) 56,600	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	54,042	100 [ 100.6]	53,720		56,400
c	(　 ) 35,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,038	100 [ 62.2]	54,723		57,500
d	(　 ) 30,986	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	29,215	100 [ 59.4]	49,184		51,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,500 円／㎡]

鳥取 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しているため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,018,676	1,847,793	8,170,883	6,617,700	1,553,183	（　0.9689） 1,504,879	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	27,361,436 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	263.60	Ｓ2	527.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	659 ㎡	27.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	263.60	100.0	263.60	1,791	472,108	3.0	1,416,324
							0.0	0
2～ 2	事務所	263.60	100.0	263.60	1,500	395,400	3.0	1,186,200
							0.0	0
～

～

～

計		527.20	100.0	527.20		867,508		2,602,524
								0

⑨年額支払賃料	867,508 円　×　12ヶ月　＝　 10,410,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,410,096 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,404 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,993,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,602,524 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,018,676 円　　　　（　 15,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０１（収）　　　　-11	1,409 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０１（収）　　　　-12	1,251 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,962
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,500 円	81,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	312,303 円	10,410,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 309,990 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 653,600 円	81,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,847,793 円　（　　　　　　 2,804 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 527.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0810	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,617,700 円（　　　　　 10,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,018,676 円
②総費用	1,847,793 円
③純収益　①－②	8,170,883 円
④建物等に帰属する純収益	6,617,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,553,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,504,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,361,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）