別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥取 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 鳥取市浜坂字大手町２０４番１ ②地積(㎡) 921  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:10 田 住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域 鳥取 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   30 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   10.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺では宅地化が進行してい る。 道 路 交通 施設 鳥取駅北西方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺の開発は多く、宅地化が進行している。住環境・利便性は良好であり、今後も宅地化の影響を受けつつ推移 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     14,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鳥取市内の宅地見込地地域が存する圏域と判定した。主たる需要者は不動産開発業者が中心となっている 。低金利等により、最終需要者である個人が購入しやすい環境は整っており、新規分譲地の売れ行きは比較的好調であ る。景気低迷、若年層人口の減少、感染症拡大による不安定要素によるリスクはあるが、住環境・利便性が比較的良好 な地域では、開発素地に対する需要は堅調に推移するものと予測される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、類似の宅地見込地の取引事例を採用して求めたもので、宅地見込地の市場特性を反映した価格で、規範性 は高い。控除後価格は、投資採算性の観点から対象標準地の市場価値を把握したものであるが、想定要素を含み、やや 不確実性を内包していることから、規範性は劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、控除後価格は参考に止め 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大、景気低迷、若年層人口の減少等の不安 定要素があるが、低金利に支えられ、住宅地の売れ 行きは堅調である。 新規分譲地の堅調な需要により、宅地化の影響を受 けつつ推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他