別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 鳥取 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -34 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市東今在家字五反田８７番３３ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　６ｍ 　市道 交通 施設 鳥取駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として熟成しており、居住環境は良好、市街地へのアクセスも良好で、底堅い需要に支 えられ、地価水準は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取駅を最寄駅とする区画整然とした住宅地域の存する範囲と判定した。主たる需要者は住宅取得目的 の個人である。古くからの住宅地域であるが、良好な居住環境等に着目した需要者によって、土地取引や住宅建築も比 較的活発であり、地価は底堅い需要に支えられている。市場での中心となる価格帯は標準的な画地で１，０００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は区画整然とした住宅地域に存し、主たる需要者は居住の快適性等を重視し、周辺の取引価格水準に着目し て意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、賃貸収益用建物の想定が困難で、収益価格の試算はできない 。また、既成市街地に存しているため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表 標準地との均衡等をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [130.9] [101.0] 100 48,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材の値上がり等、不安定な市場環境に あるが、優良な物件については底堅く推移し ている。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％