別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥取 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -32 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市中村字椎木下分３９０番 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの既成農家 住宅地域 北西8.5m県道 水道、下水 鳥取 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８．５ｍ 県道 交通 施設 鳥取駅南西方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域の幹線道路沿いの古くからの農家集落である。今後も同程度の環境を維持し、取引は 散発的で、需給動向は弱いものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取市南西方に広がる市街化調整区域、都市計画区域外を中心とした農家集落地域と判定した。主たる 需要者は地縁性を有する当該圏域居住者及びその後継者等で、外部からの転入は殆ど見られない。古くからの農家集落 で、新規需要は少なく、取引件数は非常に少ない。このような要因により需要は弱含みの傾向が継続している。市街化 調整区域に存する農家集落で、取引規模・事情等は多様であるため、需要の中心となる価格帯は特に見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 集落地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地は農 家住宅が建ち並ぶ県道沿いの既成農家住宅地域内であり、取引市場の減退を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部 の業種では依然として続いているが、緩和し つつある。全体的に影響は和らいでいる。 地域要因の変動は特に認められない。周辺住 宅地の不動産市場は需要が弱く、地価は下落 傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％