別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥取 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -30 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 1,300,000 円  １㎡当たりの価格 3,990 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市鹿野町末用字今在家４１３番２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が見 られる既成住宅地域 北東10m県道 水道、下水 浜村 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に比較的近接する農 家集落である。 街 路 基準方位北、１０ｍ 県道 交通 施設 浜村駅南東方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧鹿野町中心部の外縁に位置する農家集落であり、目立った地域要因の変動はないものの、長期的衰微は避けら れず、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,990 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧気高郡を中心とした鳥取市郊外の農家集落等の住宅地域である。当該地域は鳥取市へと至る幹線沿い の農家集落である。旧鹿野町中心部にも比較的近いが、核家族等の個人による需要は見込めず、地縁・血縁等による需 要や隣地買収が主で、需要者は限定される。農家住宅地としてはやや小さい画地規模であり、土地は１３０万円前後で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は同一需 給圏内の農家集落の事例と当該地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である。した がって、旧郡部の農家集落であり、今後も人口・世帯数とも漸減していくと予測されることを考慮し、比準価格を以て 上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧気高郡は市の西端に位置するが、鳥取西道 路開通が通勤時間の短縮、国道「９号」の渋 滞緩和をもたらし、一部住宅地は需要が増加 している。 農家集落であり、長期的衰退傾向は否めない が、目立った地域要因の変動はないものと判 断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％