別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥取 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -29 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市鹿野町鹿野字下町北裏１３２７番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:6 空地 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 南5m市道 水道、下水 浜村 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧鹿野町の中心部に近い既成 住宅地域である。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 浜村駅南東方 6.5km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧鹿野町の中心部に近く店舗兼住宅も見られる古くからの既成住宅地域である。目立った地域要因の変動はない が、長期的には人口減少等により価格水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 旧鹿野町は海岸部からやや奥まった地域であるが、鳥取西道路が開通、旧気高町との中間付近にＩＣが設けられ、その 周辺に店舗が見られる。東西の移動が容易になり、同一需給圏は、旧気高郡内の既成住宅地域を中心とした圏域である 。城下町であり、住宅団地等を除けば、地縁・血縁を有する個人が需要者である。画地規模も大きくなく、土地は３０ ０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は同一需 給圏内の類似する既成住宅地等の事例と当該地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格 である。したがって、近隣地域は古くからの既成住宅地域で目立った地域要因の変動はないが、長期的衰退が続いてい ること等も勘案しながら、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [113.5] [102.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧気高郡は市の西端に位置するが、鳥取西道 路開通が通勤時間の短縮、国道「９号」の渋 滞緩和をもたらし、一部住宅地は需要が増加 している。 旧城下町の特色を活かした町おこしを行い、 観光振興を図っていたが、新型コロナウイル ス感染症の影響を受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％