別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 鳥取 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -28 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市福部町細川字下屋敷３１４番 ②地積 　(㎡) 693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い国道背後の既成住 宅地域 東4.5m市道 水道、下水 福部 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 福部町沿岸部に近い農家集落 地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 福部駅北西方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 　古くからの農家集落地域で、特段の地域要因の変動はなく静態的に推移している。今後も同様の傾向で土地価 格は緩やかに下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福部町、隣接する岩美郡岩美町の沿岸部に近い農家集落地域と判定した。典型的な需要者は、当該圏 域に地縁性を有する個人に概ね限定され、他圏域からの転入は少ないと思料する。鳥取市中心部への人口流出、第一次 産業従事者の減少により土地需要は低迷しており、土地価格は引き続き緩やかな下落傾向と思料する。需要の中心とな る価格帯は、取引件数が少なく、取引事情が介在することが多いため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内で類似性の認められる取引事例が少なかったが求められた価格は信頼性の認められ る価格と思料する。収益還元法は、農家集落地域のため、賃貸市場が未成熟で適切な収益価格の査定が困難なため適用 しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、比準価格をもって鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩美 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで いるが、紛争による資源価格高騰の影響、金 利変動による金融市場の反応に注視する必要 がある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％