別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥取 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -19 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市宮長字下宝殿２３９番２０ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 鳥取 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鳥取駅南方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地域として土地利用が進み、堅調な土地需要に支えられ、今後も地価上昇傾向を継続してゆくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千代川以東の鳥取市の市街化区域内の分譲住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域内の居住者で ある。近年、美保南小学校区の住宅地に人気が集まり、新興の分譲住宅地が誕生した。経済不況の影響を受け、一時期 売れ行きが停滞していたが、景気の回復とともに取引が活発となっている。土地は１５０㎡程度で１，０００万円程度 、新築の戸建住宅で３，０００万円程度以上の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な取引事例を補修正し求めた価格で、取引時点の新しい事例から構成、市場性を反映している。収 益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地は、一般住宅が建ち並ぶ区 画整然とした住宅地域に所在し、取引市場の旺盛さを反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格均衡にも留意して 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、コ ロナの影響が長引く気配のため不透明な状況 が続く。 区画開発された画地がほとんどで、利便性を 備え土地需要は強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％