別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥取 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -17 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市生山字上土居４４番 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.5m市道 水道、下水 津ノ井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの農家集落地域 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 津ノ井駅南東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で特段の価格形成要因の変動はない。人口減少、農業従事者の減少は続いており、土地価格は緩や かな下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥取市外縁部の市街化調整区域及び都市計画区域外も含む一円。需要者の中心は、当該圏域に地縁性を 有する個人が中心である。市街地の新興住宅地域内の宅地は需要回復の動きが続いてきたが、外縁部では依然として需 要の減衰化が続いている。当圏域においては、人口減少、高齢化の継続で地価は、依然として下落基調が続く。当圏域 では、取引件数が少なく取引の中心となる規模、価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 集落地域内で、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地は中規模 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域内に所在し、取引市場の減退を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡 にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く鳥取市の人口は微減。地価は、コ ロナの影響が長引く気配のため不透明な状況 が続く。 農家集落地域で農家住宅が多く地域要因に大 きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％