別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥取 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -11 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市中町４０番１２外 ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 鳥取 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 閑静な住宅地域。 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として富裕層を中心に人気のある地域であり、地価水準は横ばい傾向で推移していくものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を鳥取市中心部の既成住宅地域と判定した。需要者は市内に居住する一次取得者層あるいは買換層であるが 、総額が張る物件が多いため、需要者は富裕層が中心となるものと思料される。品等が高い閑静な住宅街を形成してお り、公共施設等への接近性が良好なこともあって、需要は比較的安定している。土地は２，０００万円前後が取引の中 心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の共同住宅はほとんど見られず、賃貸市場が成熟していないことから収益価格は試算しない。需要者は第一 義的には周辺における取引事例等の価格水準を重視して価値判断を行うと考えられ、同様の視点で求められた比準価格 は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.1] [100.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の効果もあって、市街地近郊の地 価は強含んでいるが、農家集落を中心に需要 は停滞しており、二極化傾向に変わりない。 富裕層を中心に需要は堅調な動きを見せてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％