別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 鳥取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫   TEL.

鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市東町２丁目３４１番１ ②地積 　(㎡) 444   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の閑静な 住宅地域 北東15m市道 水道、ガス、下水 鳥取 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳥取城跡に近い古くからの高 級住宅地域 街 路 基準方位北、１５ｍ 市道 交通 施設 鳥取駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　鳥取市を代表する高級住宅地域で、高い名声を有し閑静な居住環境が維持されており底堅い需要がある。土地 価格は概ね横ばいで推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、東町、西町、上町地区周辺の古くからの閑静な住宅地域と判定した。典型的な需要者は、所得水準の 高い個人が中心で他圏域からの転入も見られる。当該圏域は高価格の地域で取引件数は少ない傾向であるが、一定の需 要は見込まれる。鳥取市内の住宅地需要は全体として好調な動きで当該圏域への波及が感じられる。需要の中心となる 価格帯は、取引規模によるが土地総額で２，５００～４，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので求められた価格は規範性の高い価格と思 料する。収益還元法は、居住の快適性を重視する地域であり、賃貸市場が未成熟なため適切な収益価格の査定が困難な ため適用しない。取引件数の少ない地域であるが、現下の不動産市場の動向を踏まえ比準価格を再吟味し、代表標準地 との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 93,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで いるが、紛争による資源価格高騰の影響、金 利変動による金融市場の反応に注視する必要 がある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％