別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 串本 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串本 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡串本町サンゴ台１１８４番２８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m町道 水道、下水 串本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道　 交通 施設 串本駅北東方 1.5km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が見られる高台の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持す るものと予測する。地価は、若干の強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、串本町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを 占めるものと思料される。先行きの不透明感はあるものの、区画整然とした利便性の高い高台地であり居住環境で優る ため、需要は堅調である。価格帯については、土地は２００㎡程度で１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，７０ ０万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 くしもと町立病院の南東方に所在し、中規模の一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的で の取引が中心であると思料される。また、賃貸市場においても、共同住宅の需要はほとんどないため、共同住宅の想定 は非現実的である。従って、市場参加者の行動等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって 、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町中心部では津波被害が懸念されることに加 え、先行きの不透明感等により、居住環境の 良好な一部地域を除き、需要は弱含みである 。 くしもと町立病院の南東方の住宅地域であり 、区画整然とした利便性の高い高台であり居 住環境で優るため、地価は若干の強含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％