別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 すさみ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   すさみ -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　堀　潔   TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡すさみ町周参見字山本１８２４番１ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 台形 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に農地が見られる住 宅地域 西5m町道 水道 周参見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 周参見駅北西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域として位置づけられる地域で、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も同様の住環境を維持して いくものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、すさみ町及び周辺町の住宅地域が圏域。農家集落地域であるため、需要者の中心は当該地域に地縁 のある個人が殆どを占めると思料される。人口減や高齢化の影響を受け、市場においては住宅地の需要は弱く、空き家 も増加傾向にある。価格帯については、土地は３００㎡程度で３００万円程度である。しかし、新築の戸建物件につい ては取引件数がほとんどないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の中規模一般住宅の中に農地が見られる住宅地域である。共同住宅の需要は殆どなく、その想定は非現実的である ため収益価格は試算できなかった。また、郊外の住宅地域で土地取引も少なく、収集できた取引事例に限界があったも のの、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格は、当該地域の地価水準を示す重要な指標である。よって、代 表標準地との検討も踏まえ、専門職業家としての良心に従って、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　すさみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [174.9] [101.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化、高齢化が進んでおり、空き家も増加 し、住宅需要は弱い。 旧来からの農家住宅地域であり、郊外に位置 し、利便性が劣ることから、地価は依然とし て弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％