別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上富田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上富田 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡上富田町朝来字沖之芝８３９番９外 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅及び 農地が見られる住宅 地域 北西4.6m町道、背面道 水道、下水 朝来 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ町道、背面道 交通 施設 朝来駅東方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い地域であるが、役場や商店が近く利便性が高い地域である。既存の農地を宅地へ転換する動きが 見られる。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上富田町及び周辺市町の圏域。需要者は上富田町内の居住者が多い。対象地域は区画が比較的整然とした 居住環境が良好な住宅地域であり、津波被害のリスクが低く需要が伸びている。土地は８００万円程度、新築の戸建住 宅にあっては３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心の住宅地域であるため、近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還 元法の適用は見送った。対象地域の不動産需要者はその不動産がいくらで売買されるかという不動産の市場性に着目す るため比準価格が重視される。代表標準地との検討を踏まえ市場における実証的価格である取引事例比較法による比準 価格をもって鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白浜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が持ち直していくことが期待される。た だし、世界的な金融引締め等が続き、海外景 気の下振れは我が国の景気悪化リスクとなっ ている。 上富田町内においては、利便性の高い地域に おいて農地を転用して宅地化する動きが多く 見られる。対象地域もそのような地域の一つ である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％