別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白浜 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　堀　潔   TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡白浜町日置字海蔵寺前１６９番６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m町道 水道 紀伊日置 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 町道 交通 施設 紀伊日置駅南西方 3.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ郡部の既成住宅地域である。地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の住環境を維持す るものと思料される。地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白浜町及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は白浜町の居住者が大半を占め、同一需給圏外から の転入者は少ないと思料される。旧来からある郡部の住宅地域であり、地域の景気回復の遅れや高齢化の影響で需要は 減少傾向にある。価格帯については、土地は１３５㎡程度で１８０万円程度である。しかし、新築の戸建物件について は取引がほとんど見受けられず、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧日置川町内の日置川郵便局の北方で一般住宅が見られる旧来からの既成住宅地域である。自用使用目的での取引が中 心であると思料される。また、経済合理性の面から賃貸住宅の想定が現実的ではないため収益価格は試算しなかった。 従って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討を踏まえた結果、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用 し、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　すさみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [140.8] [104.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は人口減少、少子高齢化が進行中で あり、緩やかな回復基調にある大都市圏から 波及効果は小さく住宅需要は減少傾向にある 。 旧来からの既成住宅地域であり、郊外に位置 し、利便性が劣ることから、地価は依然とし て弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％