別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 みなべ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みなべ -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡みなべ町北道字西里中２５１番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗併用住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東2.8m町道 水道、下水 南部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北２． ８ｍ町道 交通 施設 南部駅北西方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の混在住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、概ね同様の住環境を維持していくものと予測する。 需要の減退は継続しており、地価の下落傾向は今後も継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみなべ町の住宅地域である。主たる需要者はみなべ町内の居住者であり、町外からの転入者はほとんどな い。人口及び世帯数の減少が続いており、住宅地の需給は弱く、空き家も増加傾向にある。町中心部の住宅地域である ため利便性は良いが、街路条件が劣るため、当該地域の宅地需要は弱含みで推移している。土地で８５０万円程度、新 築の戸建物件で２，３００万円程度が需要の中心価格帯と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件から共同住宅の敷地には適しないと判断し、収益還元法を非適用とした。主たる土地需要者は、自己利用を前 提として、市場価格を指標に土地価格を決定すると判断される。よって、代替競争関係を有した取引事例により試算さ れた比準価格の説得力は高いと判断する。本件においては、代表標準地を規準とした価格に留意の上、比準価格を採用 して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白浜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [106.4] [103.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率は県平均を上回り、少子高齢化 は進行している。不動産需要に影響を与える 生産年齢人口も減少しており、住宅地の取引 件数は少ない。 町中心部に位置しているが、街路条件が劣る 既成住宅地域であり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +12.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％