別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 由良 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由良 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡由良町大字里字野手８４５番４ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、古いアパ ート等が混在する住 宅地域 西4.5m町道、南側道 水道、下水 紀伊由良 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 紀伊由良駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、古いアパート等が混在する住宅地域。地域要因に特別な変動はないため、当面は同様の住環境を維持 するものと予測される。津波災害への懸念や人口減少等により、地価は下落傾向が続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は由良町を中心に隣接町の住宅地域。需要者の中心は由良町内の居住者である。一般住宅、古いアパート、 農地等が混在する既成住宅地域に存し、津波災害への懸念や少子高齢化等により需要は弱い。土地は４００万円台半ば 、新築の戸建住宅はほとんどないが２，０００万円程度が需要の中心となるものと推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはかなり古いアパートが、周辺地域では大規模画地にサブリースによる共同住宅が見られるが、人口減少、 津波災害リスク及び標準地の規模を考慮すると、経済合理性のある賃貸住宅の建築は現実的でなく、新たな賃貸住宅の 需要は極めて乏しいと思料されるため、収益価格は算定できなかった。よって、市場の実態を反映した実証的価格であ る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御坊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [151.4] [101.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内中心部が津波災害の危険性が高いため、 人口減少や景気低迷と相まって、不動産需要 は弱い。 既成住宅地域に存し、人口減少や津波災害へ の懸念から、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％