別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 紀の川 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紀の川 5-5 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紀の川市貴志川町神戸字西ノ川３９５番３ ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗 ＲＣ2 店舗、営業所、一般 住宅等が混在する商 業地域 南東12m県道 水道 貴志 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 貴志駅北方 600m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後とも同様の環境を維持するもの と予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね紀の川市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人 事業者であるが、周辺の岩出市等の大規模小売店舗に顧客が流出し、商業地の需要は少なく、地域経済の低迷を反映し て、需給は弱含みである。尚、需要の中心となる価格帯については、需給双方の個別性が強いため把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いの商業地であるが、店舗、営業所等を中心に一般住宅も混在する地域であるため、商業事業者向けの賃貸 市場の成熟の程度は総じて低く、賃貸用不動産の空室率が高い現状から土地価格に見合う賃料水準が形成されていると は言えないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実 証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　紀の川 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地に対する需要の減退が依然として続い ており、土地取引も全般的にやや低調で二極 化、選別化の傾向が見られる。 オークワ貴志川店及びマツゲン貴志川店周辺 に客足が流れ、地価は弱含み傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％