別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 紀の川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紀の川 -5 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　茶谷　芳行   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紀の川市井田字上嶋６０番３０ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｓ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ分譲住宅地 域 北4m市道 水道 粉河 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特定用途制限地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 粉河駅南東方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動要因がないので、今後も同様の住環境を維持するものと 予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紀の川市及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は紀の川市の居住者がほとんどを占める。一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域であり、利便性がやや劣ることから需要は弱含みである。土地は４００万円程度、新築の戸建物件 は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。また、標準地の規模から共同住宅を 想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価 格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　紀の川 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [102.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進み空き家も増えつつあ る。既存の住宅地域での住宅地需要は弱い。 市中心部からやや離れた地域内にあり、利便 性がやや劣るため需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％