別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新宮 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新宮市三輪崎字岡崎１２２０番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ一般住宅地域 東4.7m私道 水道 三輪崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ私道 交通 施設 三輪崎駅西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外のやや古い戸建住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと 予測される。地価水準は、新規分譲地との競争関係から、やや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新宮市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新宮市を中心に、隣接町の居住者も含まれるものと考えられ る。当該地域はやや古い分譲住宅地域で人気度はやや低く、需給関係はやや弱含みである。一方、周辺では新規の小規 模分譲地の開発が活発であり、同じ三輪崎・佐野地区内においても、需要は二極化の様相である。土地は５００万円程 度、新築戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、また画地規模からも共同住宅を想定すること が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の中から信頼性のある取引 事例を収集し試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [142.5] [102.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、過疎化・高齢化等の社会的要因は あるが、観光産業の多い紀南地方では、全国 旅行支援による影響が一部で認められるが、 景気回復は遅い。 高台にある蜂伏団地は人気が高く、周辺地域 での新規分譲地開発も活発であるが、既成住 宅地の需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％