別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田辺 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀   TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田辺市古尾２４番１０ ｢古尾８－３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模低層一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道 紀伊田辺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道　 交通 施設 紀伊田辺駅西方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するもの と予測する。地価は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田辺市及びその周辺町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを占 めるものと思料される。先行きの不透明感に加え、幹線道路との連続性が劣り、津波による浸水も懸念されるため、需 要は弱含みである。価格帯については、土地は１２０㎡程度で３００～３５０万円程度である。しかし、新築の戸建物 件については取引が殆ど見受けられず、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 会津橋の北方に所在し、小規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であると思料され る。また、標準地の規模からして、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。従って、市場参加 者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例を基礎とした比準価格をもって、専門職業 家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田辺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [142.1] [103.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境の良好な地域の需要は見込まれるも のの、先行きの不透明感や人口減少等により 需要は依然弱含みである。 会津橋の北方に位置する既成住宅地域であり 、幹線道路との連続性が劣り、津波による浸 水も懸念されるため、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％