別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 有田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田 5-2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 73,500,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田市古江見字西坪１７７番１外 ②地積 　(㎡) 1,315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 津波災害警戒区域 土砂災害警戒区域 1:1.5 店舗兼工場 Ｓ2 中小規模の店舗、営 業所が見られる路線 商業地域 北18m国道 水道 箕島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  44.5 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 箕島駅南方 1.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) 津波災害警戒区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の店舗、営業所が見られる路線商業地域である。製油所の閉鎖が決まり今後とも同様の商環境を維持し ていくかは不透明な状況にある。景気低迷等により地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田市及び周辺市町の商業地域を圏域とする。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有する個人事業 者や法人、全国展開を行うチェーン店等が考えられる。国道４２号線沿いの熟成した路線商業地域であり、交通量が多 く比較的繁華性に優れるが、景気の低迷や海南市及び有田川町等の路線商業地域との競合等により、需要はやや弱含み である。取引がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の店舗や営業所が多く、有田市を代表する路線商業地域である。商業事業者による一定の賃貸需要も見込める が、自用目的での取引が大半を占めて賃貸市場が未成熟であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは 言えず、収益価格は低位に試算された。従って、当該地域の市場の実態を反映する実証的な価格である比準価格を採用 し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　有田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動規制の緩和による消費拡大が期待される 一方、円安等による物価高が続いている。有 田市の商業地域に対する需要は弱いままで推 移している。 交通量が比較的多い幹線道路沿いの路線商業 地域に位置するが、景気低迷や周辺市町にお ける路線商業地域との競合等により、需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％