別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 有田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田市初島町浜字北網干場１４５７番６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西2.5m市道 水道 初島 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．５ ｍ市道 交通 施設 初島駅南東方 120m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。製油所の閉鎖が決まり、今後とも同様の住環境を維持していく かは不透明な状況にある。地価水準は地域経済の低迷や人口減少等により下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田市及び周辺市町の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有する個人が大 部分を占め、外部からの転入者は少ないものと思料される。ＪＲ初島駅に近いが、道路幅員が狭く街路条件が劣るため 、利便性に優れない。製油所の閉鎖や地域経済の衰退、人口減少等の影響も相俟って、需要は乏しい。土地は２００㎡ 程度で５００万円前後、新築の戸建物件は２，１００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い既成住宅地域である。道路幅員が狭いため、周辺には共同住宅は殆ど見当たらない 。賃貸需要はほとんど無く、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映 する実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [101.0] 100 [ 70.2] [101.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は緩やかに持ち直し住宅建設は底堅 い動きを見せる中、円安等による建築資材の 高騰や長期金利の上昇が、懸念材料となって いる。 ＪＲ初島駅に近いが、道路幅員が狭く居住の 利便性に優れない。さらに製油所閉鎖等や人 口減少等も相俟って、地価の下落傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％